La première étape de votre projet avant de devenir propriétaire est de calculer votre capacité d’emprunt. En règle générale le montant de vos remboursements est limité à 33% de vos revenus nets globaux. La solution pour respecter ce ratio, peut se trouver dans le choix de la durée du prêt immobilier.
La première étape de votre projet avant de devenir propriétaire est de calculer votre capacité d’emprunt. En règle générale le montant de vos remboursements est limité à 33% de vos revenus nets globaux. La solution pour respecter ce ratio, peut se trouver dans le choix de la durée du prêt immobilier.
Apport personnel : une étape clef de votre projet immobilier
Pour monter le plan de financement de votre crédit immobilier, commencez par calculer le montant de votre apport personnel : il est généralement constitué de vos économies, d’éventuelles donations familiales et/ou du produit de la vente d’un précédent bien immobilier. Le cas échéant, votre épargne salariale sera, sous certaines conditions, débloquée de manière anticipée.
Toutefois, évitez de mobiliser l’intégralité de vos économies, en effet, il est conseillé de conserver un volant de liquidités pour l’emménagement, l’installation, les travaux et pour faire face aux éventuels imprévus.
Capacité d'emprunt : un taux d’endettement maximal encadré
Les établissements financiers considèrent, en général, que le montant total de vos prêts (immobiliers, à la consommation, voiture…) ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets. Par exemple, si vous percevez 4000 € de revenus nets par mois, votre mensualité du prêt est a priori limitée à 1320 €.
Les revenus fixes, comme les salaires nets, les revenus professionnels non-salariés (revenus des commerçants, professions libérales...) ainsi que certaines pensions (handicap, retraite…) sont toujours pris en compte pour déterminer vos ressources. En revanche, des revenus spécifiques comme les allocations familiales, les allocations logement ou les loyers perçus ne sont pas comptabilisés de la même manière selon les prêteurs.
La notion de reste à vivre est un indicateur important
Le taux d’endettement de 33% associé à votre crédit immobilier est modulable en fonction du reste à vivre dont disposera l’emprunteur. Ainsi, l’endettement d’un ménage aisé sera éventuellement supérieur pour atteindre 35 ou 40%, voire plus. Cependant, une famille avec des revenus plus modestes risque de se contenter d’un taux d’endettement de 30%.
En tenant compte de votre capacité d'emprunt et de votre apport personnel, vous déterminerez votre capacité d'achat, c'est-à-dire le budget à consacrer à votre projet immobilier.
Des simulateurs de prêt immobilier gratuits en ligne
Si vous n'avez pas encore trouvé l'établissement prêteur pour votre crédit immobilier, des simulateurs en ligne, celui de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (Anil), par exemple, vous aident à déterminer le montant que vous pouvez emprunter.
La durée idéale de votre emprunt immobilier
Au moment de souscrire votre prêt immobilier, vous choisissez sa durée. Vous décidez si vous préférez rembourser sur une durée plus importante avec des mensualités relativement faibles (avec davantage d'intérêts) ou rembourser avec une durée d’emprunt plus courte (en limitant ainsi le coût du crédit immobilier).
En pratique, ce choix va souvent dépendre de votre capacité d'endettement. Par exemple, emprunter 150 000 € au taux annuel de 1,55% vous reviendra à 162 000 € sur 10 ans, à 174 000 sur 20 ans et à 188 000 € sur 30 ans, hors assureur emprunteur, frais de garantie et frais de dossier.
Connaître le montant de vos mensualités grâce aux calculettes gratuites en ligne
Le calcul de mensualité est relativement complexe : les outils numériques, gratuits et sans engagement, vous permettent de calculer les mensualités de votre prêt immobilier en quelques clics seulement. Renseignez simplement le montant emprunté et la durée souhaitée.
Simulations : quels éléments sont pris en compte pour le calcul des mensualités de prêt ?
Le montant des mensualités inclut les différents frais et compose le coût global de votre crédit immobilier :
- Le montant emprunté et les intérêts en fonction du taux fixé par l'établissement prêteur,
- L' assurance emprunteur
- Les frais de dossier,
- Les frais de notaire
- Les frais d'agence éventuels
Comment fonctionne le remboursement d'un emprunt immobilier ?
Le remboursement du crédit immobilier s'enclenche dès le déblocage des fonds et de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Cas d'un prêt amortissable classique : l'emprunteur rembourse progressivement le capital emprunté et les intérêts à travers des mensualités fixes sur toute la durée du crédit.
Cas d'un prêt in fine : l'emprunteur rembourse le capital en un seul versement lors de la dernière échéance.
Le tableau d'amortissement (échéancier) pour suivre le cours du crédit immobilier
Ce document précieux offre une vue détaillée de chaque mensualité, mois par mois, de votre prêt immobilier. Il vous permet de suivre précisément et à tout moment le remboursement de votre crédit immobilier au fil du temps. Le tableau d'amortissement vous est automatiquement remis lors de la souscription de votre prêt immobilier.
Peut-on rembourser un crédit immobilier par anticipation ?
Il n’est pas exclu, pour plusieurs raisons, que vous vouliez vendre votre bien immobilier avant la fin de votre crédit. Vous pouvez rembourser une partie ou la totalité de votre prêt immobilier par anticipation mais votre contrat de prêt peut vous imposer des conditions pour le faire.
Si vous décidez de rembourser votre emprunt par anticipation , sachez que les contrats de prêt incluent en général une pénalité pour remboursement anticipé (IRA : Indemnité de Remboursement Anticipé) s’élevant à 3 % des capitaux restant dus.
Doit-on payer les intérêts en cas de remboursement anticipé d'un emprunt immobilier ?
Bonne nouvelle : les intérêts s'arrêtent immédiatement dès que vous soldez votre crédit par anticipation : vous ne devez plus rien à la banque concernant les intérêts futurs qui étaient prévus dans votre tableau d'amortissement initial.
Cette opération vous fait réaliser des économies substantielles sur le coût total de votre emprunt. Plus vous remboursez tôt, plus vous échappez aux intérêts qui auraient couru jusqu'au terme prévu du contrat.
Seules les indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s'ajouter au capital restant dû, mais jamais les intérêts non échus. La banque calcule ces IRA selon 2 méthodes et retient systématiquement le montant le plus avantageux pour vous. Une rentrée d'argent exceptionnelle devient donc particulièrement intéressante pour alléger définitivement vos charges financières.
Comment éviter de payer les frais de remboursement anticipé d'un crédit immobilier ?
Plusieurs situations d'exonération vous dispensent automatiquement des indemnités de remboursement anticipé. Suite à la vente de votre bien immobilier motivée par un changement d'activité professionnelle, vous échappez totalement à ces frais.
Le décès de l'emprunteur ou de son conjoint constitue également un cas d'exonération légale. La cessation d'activité professionnelle involontaire ouvre aussi droit à cette dispense.
Certains emprunteurs négocient une clause d'exonération dès la souscription, particulièrement utile si vous envisagez une revente du bien à moyen terme.
Peut-on arrêter un crédit immobilier en cours ?
Pendant la durée de votre crédit immobilier, vous n’êtes pas à l’abri de vous retrouver dans une période financièrement compliquée, vous incitant à vouloir mettre en pause le remboursement de votre crédit immobilier en cours.
La suspension de votre prêt , communément appelée report d’échéances ou pause crédit permet de suspendre le remboursement de votre prêt immobilier pendant une période déterminée. Vous pouvez également avoir recours à la suspension de votre prêt dans le cadre d’une vente de bien immobilier pour en acheter un autre.
Au même titre que pour les modulations d'échéances, le différé de remboursement a un coût et vous pouvez tenter de négocier auprès de votre banquier la gratuité de report d'échéances.
Bon à savoir
Certains prêts immobiliers réglementés ne permettent pas le report d’échéances : prêts relais ou in-fine, prêts à taux zéro , prêts conventionnés, prêts à l’accession sociale, prêts 1% logement ou employeur, prêts PEL ou CEL.
Quelle assurance emprunteur pour votre prêt immobilier ?
Votre banque exigera quasi systématiquement une assurance emprunteur lors de la souscription de votre crédit immobilier. Cette protection garantit le remboursement de vos échéances en cas d'imprévus majeurs : décès, invalidité ou incapacité de travail.
La La loi Lagarde de 2010 vous autorise à choisir librement votre assureur, à condition de respecter le niveau de garanties exigé par votre banque ou établissement prêteur : cette délégation d'assurance représente souvent une source d'économies substantielles sur le coût total de votre crédit.
La La loi Lemoine de 2022 offre aux emprunteurs la possibilité de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment aux mêmes conditions : respecter le niveau de garanties exigé par l'établissement prêteur.